读创/深圳商报记者董思
1月11日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《年深圳房地产市场回顾与年展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。
回顾年，深圳商业地产市场在面对诸多挑战的境况下，依然交出了一张亮眼的答卷。优质写字楼市场需求创下全国第一，头部科技企业高速引领再加上本地科技企业快速成长，以银行和证券为主的金融板块需求继续活跃，共同构建深圳优质写字楼市场需求的“双轮驱动”。
优质写字楼市场：需求领跑全国，科技板块成为“硬核”驱动力
年，在疫情爆发一年多后，深圳优质写字楼市场连续第七年创下百万平方米新增供应，全年净吸纳量反超新增供应直逼万平方米，缔造有数据以来的最高纪录。两年平均净吸纳量录得高于历史平均水平的万平方米，当中除了疫情后整体市场逐步复苏等客观因素推动，亦彰显了深圳写字楼市场多元的活力及强大的韧性。整体市场空置率同比改善明显，降低了近6个百分点至16.6%。
着眼需求板块，科技和金融板块为深圳写字楼市场提供“双轮驱动”。科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业。头部科技企业需求引领效应明显，多个头部企业于年内均录得数万平方米以上的租赁成交，其中某头部企业以全年累计25万平方米的租赁成交遥遥领先。与此同时，深圳科技产业完善的生态链和产业聚集亦带动部分本地科技企业快速成长，年内数宗万平方米以上的租赁案例均来自本地科技企业，涉及领域包括云存储、软件开发和生态科技等。
金融板块需求以19.1%占比排名第二，其中银行和证券机构升级搬迁带来的传统金融需求表现更为活跃，而非传统金融则聚焦财富管理和投资理财两类业态。以法律和咨询为主的专业服务业板块贡献了近6.0%的需求，全年共录得40家律所的新租赁成交，除传统福田CBD外，高新科技园片区也吸引了不少律所进驻。多家来自北京、广东省其他城市及海外的律所在年内均落地深圳，进行战略扩张。此外，疫情后出现的“芯片荒”及出境购物受阻催生了写字楼市场的新需求，包括电子元器件的零售贸易及跨境电商的需求开始凸显。
科技企业快速发展刺激过渡期办公需求的增加，再加上疫情后市场对于灵活办公的接受度逐步提高，推动共享办公空间重返优质写字楼市场并出现一定的扩张势头。前海板块年内表现尤为突出。
租赁类型方面，新项目不断涌入带动搬迁热潮，搬迁需求占比过半，约为52.4%，其中升级搬迁表现活跃。而新设立需求占比超过10.0%，主要来自北京、上海和广东省其他城市的公司。
在高供应的市场格局中，大部分业主依然在积极调整租赁策略以吸引优质租户进驻。整体市场平均租金跌幅继续收窄，全年租金仅下跌0.7个百分点至每月每平方米.7元，且市场平均租金在第四季度开始止跌回稳。
世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部负责人吴洋表示：“未来一年，深圳写字楼市场依然将迎来百万平方米以上的新增供应，且高度聚集在前海片区。多重政策利好下，强劲需求增长潜力将带动市场平稳前行，预计来自科技和金融行业的需求将保持稳定增长，虽相比年将有所回落，但依然保持在较高水平，而市场平均租金将进一步止跌回稳。在供应高位下，极具性价比的租金为企业提供了改善办公条件的窗口，预计升级搬迁需求将依然为市场主流；另一方面，为了保持项目竞争力并缔造差异化优势，业主应更加